过去十年，北京两居市场发生了什么？

本文来自微信公众号：好评与差评 （ID：ihaoping），作者：玥玮，原文标题：《过去十年，帝都两居市场发生了什么？》，题图来自：视觉中国

每一组数据的背后，都是楼市肌理。

透过数据，市场的秘密无处遁形，当你拉长时间轴，便打开了上帝视角。

这是一个系列选题，带大家拆解过去十年北京各居室市场发生了什么。

上周我们发了第一篇：过去十年，帝都一居室市场发生了什么？

今天来谈谈两居市场。

拉出过去十年的数据，我发现了5个现象：

1. 今年两居成交量不容乐观，可能会再度跌破1万套。

截至2022年7月27日，今年北京两居室累计成交4363套。

目前7月都快结束了，看这个情况，到今年年底两居成交可能不会超过1万套。

反观去年，2021作为成交大年，两居的成交套数为连续5年上涨最高点。

怎么样算成交大年呢？往往伴随着供不应求，属于卖方市场。

仔细观察两居10年的数据，我们还发现了一个神奇的现象：

每一个成交大年的后一年，往往成交量下滑甚至腰斩。

这是由于市场上的购买力是恒定的，在前一年大量去库存后，后一年选择变少了，也被叫做“大小年”。

视线拉回2022年，很巧的是，我们刚好处在成交大年之后，成交下滑的一年。

我们需要思考一件事情，这会不会是两居市场成交下跌的开始，但因为还受制于其他因素限制，我们不做定论。

但是，在北京楼市，两居是真正意义上刚需人口的战队，如果两居都开始下跌，那意味着什么？

2. 2018～2021年，两居占据绝对的价格优势。

对比同年数据，我们发现2018以后整体楼市价格稳定，两居市场成交均价竟然远低于一居和三居。

可以推测，两居后续的成交走量中，额外吸收了两拨人：

1）发现一居和两居总价差不多，果断选两居。

2）以前够买三居现在买不起了，只能买两居。

3. 套均面积自2016年后持续缩小。

一方面楼市整体价格抬升，上车门槛变高，同等价格只能买到更小的面积，开发商也照顾刚需做小户型；

另一方面，2017年受限竞房+7090影响，开发商被迫压低面积，90㎡以下小两居大量面世。

而在限竞房裹挟下，产品开始疯狂内卷，90㎡以下三居层出不穷，小两居只能再度压缩面积，在2020年，平均面积甚至低至81㎡。

这一现象在2021套内7090政策出台后才有所缓解，2021平均面积反弹至83㎡，到今年回弹至84㎡。

4. 异常值：2022成交均价为十年内最高点，为啥？

均价基本和项目直接挂钩。

今年的两居市场，高价网红盘大量网签，成交TOP1是东城摇号热盘“永定府”，277套，8.9万的均价。

TOP10里还有海淀的中海汇德里和天恒学院里，都是8万+的价格。

另外，今年成交量远低于去年和前年，且只统计了7个月的情况，样本小了，价格浮动受到的影响就会更大。

5. 异常值：2015～2017年连续三年供应砍半。

这个情况是在其他任何户型的任何年份都没有出现过的。

我们排除限购和价格走高这两个统一的大背景看，为什么独独两居出现了这个现象？

我猜测，还可能和2015全面二孩政策放开有关，政策正式落地，意味着传统小两居一定会被三居分流。

不论是开发商还是买房人，都把注意力转移到了三居市场。

不过随着三孩政策落地和套内7090的改革，接下来可能会迎来四居的蜜月期。

本文来自微信公众号：好评与差评 （ID：ihaoping），作者：玥玮