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2022-10-12 23:25
旭辉的寒意

作者:王芳洁,原文标题:《将寒潮传递给每个人》,头图来自:视觉中国



国庆节前,旭辉董事长林中发了一条朋友圈,说“融资不畅,销售疲软,光让还钱哪家房企都吃不消。”


我下意识地截了个屏,感觉不妙。果然,很快,这条朋友圈截图以及林中的一封内部信在网上广为流传。旭辉股债双杀。


可能林中自己也没想到这样的结果。


其实林中之前一直蛮爱讲的,也愿意当大哥,这一点,从林中担任的社会职务就能看出(根据年报披露),至少有十项,例如上海厦门商会的会长,中城联盟的轮值主席等。但说实话,不管是厦门商会也好,中城联盟也罢,甚至是地产行业,严格意义上来说,都只是一个不大的圈子。在圈子里呆久了,人会非常有安全感,众星捧月,觉得多说两句也没关系。


可是,到今天为止,地产行业的下行已经持续了超过一年时间,整个行业的危机牵扯的社会面太广了。以前,没有多少人会关注一家排位十名以外房企的命运,但今天不一样了。在很多有关旭辉的报道下面,都有网友申诉,买的房子停工了,欠的钱没有还。


在这种时候,作为董事长的林中,其实最明智的做法是少说话。说了又有什么用,有多少人能与旋涡中心的人共情?


阿里的张勇说过一句话,“胜利是最好的团建,那么失败一定是一个组织最大的离心力”,何况这还是经过董事长确认的失败。从那封内部信流传出来的速度就可以看出。


几年前,我见过非常相似的一幕,当贾跃亭发出那封著名的《一半是海水,一半是火焰》后,乐视的信用体系迅速崩塌,投资人、债权人马上开始挤兑,大批员工离职。


那年年末的中国大饭店,我的老东家举办的中国企业领袖年会上,贾跃亭在台上讲PPT,债权人将宴会厅的大门擂得山响。坐在临时隔板下边的我,切身体会到了,什么叫“君子不立危墙之下”


这种体会,相信现在旭辉的利益相关方一定也有,比方说供应商、合作方,或者是公司员工。


可能林中会觉得,这个时候,还是要勇敢地把企业困难喊出来,毕竟以前西贝的贾国龙就这么做过,也很快得到了地方政府的驰援。然而,地产行业终究和餐饮业不同,后者属于实体经济范畴,但地产不是。当然,地产行业的兴衰,关系着更广大的民生利益,也关系到地方经济。所以政府肯定会接手,也已经在做了。但具体到某一家企业,能否得到命运的特别青睐,就不好说了。


此外,林中之所以发出这样一封信,一定是想要拉齐内部认知。就像他所写的,“任正非说,‘把活下来作为最主要纲领,把寒气传送给每个人。’我深以为然!”


只是很难说,这封信能否起到林中预期的效果,因为在公司管理范畴有一句很出名的话,叫“晴天修屋顶”,显然旭辉今天的情况不是晴天。


那么,现在旭辉面临的是个什么天气呢?如果说,货币现金超千亿的华为,需要感知到一点寒气的话,那么账面现金“绝大部分无法满足企业的合理按需使用”的旭辉,正在经历的已经是寒潮了。


遗憾的是,随着这封信的扩散,这股寒潮不仅被传递给了每个旭辉人,甚至是整个地产行业。事件发生后不久,瑞银即发表报告披露了旭辉的主要项目合资伙伴,它们是碧桂园、恒地、山东银盛泰集以及重庆华宇。


还有人这么评价这件事:旭辉是地产界出名的三好生,现在就连三好生都出问题了。



说实话,看到以上评论时,我心里冒出来的想法不同。有没有可能,是大家对于三好生的判断错了。


众所周知,地产圈对于三好生有相对统一的标准,即政府的“三道红线”政策,当初这个政策的出台,本质上是约束企业的风险发展,并且让市场对于企业风险有个判断标准。由于地产行业具有杠杆特性,所以三道红线全部达标,其实是一个蛮高的标准。


2021年9月,旭辉合并报表口径剔除预收款后的资产负债率67.1%、净负债率21.51%,现金短债比4.43,已全部绿档了。


但是,有没有可能财务报告并没有表现全部的实情呢?


众所周知,这些年,旭辉在发展过程中,有一个非常显著的特色是合作开发,这也导致并表资产中出现了大量的少数股东权益。


2022年年中,旭辉的少数股东权益甚至超过了归属于上市公司股东的权益。我看了几家头部上市公司的报表,都没有发现这种情况。


但是,在今年以前的很长时间里,旭辉的利润分配中,归属于少数股东的损益比与权益比明显不符,这给公司带来了巨大的明股实债嫌疑。


所谓“明股实债”,即以股权之名行债权之实。因此,这部分债权并不会体现在企业负债当中,俗称表外负债。早在今年年初,瑞银就发报告称,旭辉的表外负债有600亿-900亿元。当然了,这一切都只是嫌疑,相当于“我怀疑你,但是我没有证据。”


但这次,引发旭辉危机的项目,却将明股实债的现实摆到了台面上。这次出事的是天津旭辉滨海江来项目,项目公司名叫天津兴卓房地产,持股99.9%的股东名叫天津兴际,这是一家合资公司,天津和新为大股东,持股约60%,平安不动产持股约40%,天津和新也是合资公司,旭辉持股51%,其余股权分别由大业信托和平安不动产持有,持股比例是45%和4%。


也就是说,这个项目中,穿透后,旭辉的实际持股比例只有约31%,但它却控制了这个项目。当然,其他股东估计也没有控制项目的想法,无论是平安还是大业信托,都是金融背景。


这些年,金融公司在地产项目中来来去去,他们通常以股东的身份出现在立项之初,却又在获得股权回报之前匆匆离场。实际上,它们就是地产项目的债权方,为开发商提供项目启动阶段的融资,包括拿地、以及初期的建筑成本。因为,按照政策规定,企业必须用自有资金来缴纳土地出让金。


长期以来,开发商给这项业务起了一个名字,叫“前融”,即“前置融资”


本来这一切都很容易跑起来,只要项目形成了正常的经营性现金流入,沉淀出足够的利润以覆盖融资成本。


但当下的现实问题却是,很长一段时间里,地产项目既难卖,又很难获得银行贷款,导致整个资金链条转不动了。


据澎湃新闻报道,天津项目的信托方在销售不及预期的情况下,要求进行提前清算。


这当然是旭辉不愿意接受的条件,应该也没料到,但不管怎么说,任何极限情况的发生都有一定概率,它本应在前置风控阶段就做出预测。



据说,平安参与到了这次的博弈当中。这可能是旭辉更无法预料的,毕竟平安是旭辉的股东,更是多年的合作伙伴,双方在多个项目上都有很深的合作。甚至平安不动产董事长蒋达强,还曾经是旭辉的高管。


这件事只能说明一点,在商场,没有永远的朋友,只有永远的利益。


但曾经,林中的构想是朋友多多的 ,生意大大的。当然这符合中国商人一贯的思路。


他在接受采访时表示过,合作开发是一个战略,为打造房地产生态圈做准备,通过合作降低市场变动的风险,进而给旭辉带来规模增长。


正是靠着这种合作思路,旭辉的销售额持续高歌猛进,从2016年的500亿,到了2021年的接近2500亿。林中曾经说:“权益只是一种策略,可以让我们灵活应对市场风险”,只是现在看来,不是所有的权益合作项目,都能实现风险共担。


其实,林中并不是没有意识到问题,8月份的时候,他就曾经指出过,民营房企这一轮出现债务危机的根本原因,是在中国房地产大发展阶段采用了高负债、高杠杆、高周转的发展模式,这个发展模式持续了很多年,使很多企业对此产生了路径依赖。


但是可能为时已晚。就和股民一样,中国的很多企业家似乎都坚信能赚到最后一个铜板。比如,2021年上半年,市场非常好,旭辉拿了很多地,导致全年的新增项目达到了66个。无疑,这66个项目现在大部分都变成了一种负担。


另外,尽管旭辉一直在尝试着放权,但投资权限一直归属集团,据说每一个项目,林中都会亲自过问,但你很难说,决策者能听到66个前线的炮火声。


就像有时候,当身处中心的人感到寒意,寒潮已经来临。

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