这些二线城市为何开始降容积率了？

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：乔不丝，原文标题：《注意，这些二线城市开始降容积率了》，题图来自：视觉中国

大家有没有过和我一样的感受：有时候走在不同城市的街道，会发现那里的房子明显地和别处不同。

就拿我最近去到的两个城市来说，武汉，长沙。

抬头望着这两座城市住宅区的天际线，感受到了不同城市因为建筑容积率不同，带来的不一样的城市轮廓。

还有一定程度的因住宅太高，视觉产生的压抑感。

更让我印象深刻的一件事是，售楼处的置业顾问和我这样介绍：“这个项目的整体容积率是2.95，不到3.0，是这个片区内非常稀缺的低密小区。”

你是不是和我一样有点震惊，容积率2.9竟然可以算是相对低密的小区。

要知道，现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率会根据建筑形态有所差异，具体表现如下：

容积率2.5以上，未来小区大概会是20层~30层的高层社区，这……还算是低密吗？

一

其实，我们不能说这完全是错误的。

因为出让土地规划的不同，在有些城市里，平均的新建住宅容积率可能接近4左右，因此在不同的地方，关于“低密小区”就有可能会出现不一样的标准。

而在我的印象中，长三角不管是上海，杭州，苏州的房子给我们的印象都是相对比较低低矮矮的，而如果再往南边走，尤其是深圳，广州，重庆则是以魔幻高耸的天际线而闻名全国。

贝壳研究院的一份数据，也证实了这样的差异存在。

在这份《新一线城市居住报告》中，以19座一线和新一线城市为代表和研究对象，对于不同城市的小区环境，做了几个维度的比较，包括平均绿化率，容积率，和车位配比。

其中我们单看容积率，毫无意外地，深圳、西安和长沙住宅小区平均容积率最高，分别达到3.4、3.3、3.1；天津、苏州、上海的容积率最低，分别达1.6、1.7和1.8。

（数据来源：贝壳研究院）

每个城市都有自己不同的规划，对于建筑容积率的标准，导致了不同的地方，房子和社区就不一样。

所以，容积率为3，很可能是一座城市相对低密的小区，而放在另一座城市，那就是妥妥高容积率的社区。

二

高容积率城市，最典型的该从深圳说起。

我们印象中住宅最多可以盖到多少层？多少米？

大部分城市，住宅普遍建在100米以下，超过100米以上的住宅全国其实都比较稀有，更别说200米以上。

超过100米的建筑，就属于超高层住宅，而超高层住宅的建筑安全审批非常严格，特别是消防验收标准是大幅度的提高，必须设置避难层。

这样一来，首先是成本的大幅提高，公摊面积的大幅增加，导致了房率低，同时超高层的房子，居住起来不会很舒适，比较难卖。

深圳曾经刷新了全国的纪录，在2019年，罗湖区发布关于布心村水围村城市更新单元的专规草案，规划图显示将有5栋77F超高层住宅。

住宅最高竟然可以盖到77层，如果以每层3米来计算，也要超过230米，甚至比很多办公楼更高。

这是就是深圳的高度。

不仅如此，曾经最高住宅的记录也是由深圳保持，69层高度达到293米。

为什么，有些城市的容积率会特别高呢？

三

因为这些城市的土地，真的太珍贵了。

大量的人口又在不断的聚集，在城市面积没办法扩张的情况下，提高容积率是必然的选择。

深圳的常住人口基数是在1300万左右，上海的常住人口在2500万左右，上海的常住人口虽然是深圳的1.92倍，相对的，深圳的土地面积真的是太小了，大概是2000平方公里，上海的土地面积是6300平方公里。

上海的土地面积是深圳的3倍，如果换算成人均，深圳常住人口所拥有的土地面积仅仅是上海的0.68倍。

所以这样的深圳，未来的容积率还有更高的可能。

去年，深圳就出台《深圳市城市规划标准与准则》，重点有两个信息：一个是取消商服和工业用地的容积率上限，一个是提升居住地块的基准容积率，最高为6。

土地的稀缺，和人口的不断聚集，深圳可以预见地，未来一定会更多地往纵向伸展。

说白了，就是要朝着香港模式发展，不仅修建更多的商业摩天大楼，同时住宅也会越来越高，现在的深圳恐怕还不够高，相比香港动辄8到10的容积率，只是小巫见大巫罢了。

比如一座城市不得不提，魔幻的重庆。

重庆市面积为8.24万平方公里，为北京、天津、上海三个直辖市总面积的2.39倍，是全国面积最大的一个直辖市，几乎快有江苏一个省那么大了。

但是，重庆山地面积占市域面积比重为75%，大部分都是山，重庆这样山地多的城市，土地来之不易，所以需要在很小面积的土地上，承载更多的住房需求。

四

除了城市土地的稀缺程度不同，还有南北差异也普遍是存在的。

如果经常坐火车高铁来往南北方城市你会发现：南方多高楼，北方多平房。

一方面和地理因素有关，南方城市山地多，平地少，建设用地十分紧缺，建超高层是客观的紧急需求，比如香港，重庆，深圳，广州其实都有这样的原因。

而平地多的长三角，东北城市，相对的容积率就会低一些，因为用地面积是充足的。

另外其实也和气候，日照有一定关系。而对于南方城市来说，纬度低，日照是足够的，对于间距和采光不那么敏感，北方城市纬度高，楼宇间距必须要大一些，才不影响日照。

这也是为什么越往南方容积率越高的原因。

五

很多城市，也开始走上降容之路。

随着我国城市的大都市圈发展，形成多中心格局，加上发达的交通轨道建设，

一个明显的趋势，当旧改大势已去之后，高容积率的时代以已经将要过去，很多城市开始采取拉大城市骨架，发展外围新区，同时降低城市中心密度的规划手段。

比如，武汉最近发布《关于进一步加强武汉居住咏用地建设强度管理的规定》，未来主城区最高容积率不得超过3.0，新（副）城容积率不得超过2.5。

重庆：2018年之后，重庆几乎没有出让过4.0以上容积率的地块，主流地块的容积率都控制在1~1.5之间。

成都：2017年也开始全面下调城市住宅容积率，主城核心区住宅容积率限定在2.5以内，一般地区和特别地区控制在2.0和1.5以下。

西安：2018年规划局发布了《西安市城乡规划管理技术规定》，正式步入住宅“容积率小于3”的时代。

相比而言，上海对于容积率的限制就要严格很多。

早在2005年，上海就已经出台规定住宅容积率上限不得超过2.5，同步启动的城市还有北京，杭州，南京，苏州，宁波等。

到今天为止，上海绝大多数住宅的容积率都在2.5以下，更多的是2以下，建筑形态上多以板式小高层为主。

所以，当你站在城市的视角去看待容积率，会得出全然不同的结论。

六

一直以来，其实都存在这样的矛盾。

高容积率的城市，大家希望容积率能够降低一些，提高居住品质。

低容积率的城市，也有认为土地资源没有充分利用，太过于奢侈了的言论。

一方面，很多人认为高密度的立体城市，才能体现大都市的特色，实现人口快速向中心聚集，和土地的高效利用，例如深圳。

容积率从土地供应的角度是可以理解的，可以确定的是，很多城市的高容积率带来了大量的住房供应和刚需产品，让城市迅速增长的人口得以相对比较低廉的价格买到房子，以更多的住宅供应满足需求，同时控制房价。

同时，高容积率的地方，人口聚集得越多，解决了更多人的居住问题，也让整座城市更有所谓的烟火气。

另一方面，容积率本质上决定了一个板块未来的人口聚集程度。

在过去十年，大部分城市旧改狂飙猛进，因为拆迁成本问题，其实很多城市的旧改项目出让土地的容积率是非常高的，甚至达到5.0以上。

大量的旧改产品，高容积率产品，满足城市某一阶段的刚需居住需求，这是毋庸置疑的。

但是交通的压力，以及原有的市政设施、基础设施是否能应对产业空间提高？人口导入之后是否能够提供所需要的服务和支撑能力？学位、教育资源能不能跟得上？也是高容积率的环境下，一个需要考虑和平衡的问题。

这也是很多城市近几年开始降低容积率的最主要原因。

鱼和熊掌本来就不可兼得，城市的高速发展有时候必然会舍弃一些东西，没有绝对的好与不好，只有在发展中找到相对的平衡。

一座城市的未来需要的不仅仅是摩天大楼，还要保持住宅的舒适性，保证住户的品质以及产品的长线发展。

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：乔不丝